“以房養(yǎng)老”，可行嗎？
在關(guān)注和爭議聲中，“以房養(yǎng)老”再次進(jìn)入人們的視野。
近日，北京市民政局公布了《北京市“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，明確提出，北京市鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機(jī)構(gòu)以開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務(wù)。
無獨有偶，中信銀行日前推出了一張針對中老年人的專屬借記卡“信福年華”，宣布率先在國內(nèi)試點“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。
中信銀行個貸部人士接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時表示，凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，就可向銀行申請貸款用于養(yǎng)老。
該項業(yè)務(wù)申請的門檻比較高，申請貸款人名下至少要有兩套住房。養(yǎng)老按揭貸款最長期限為10年，且貸款必須用于養(yǎng)老。“每個地方都可以做，因為試點剛開始，有些客戶在咨詢，業(yè)務(wù)量還不是很大。”上述中信銀行人士表示。
“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”。房屋產(chǎn)權(quán)擁有者把房子抵押給銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評估后，每月給房主發(fā)放固定資金。這種模式專門針對有產(chǎn)權(quán)房的老年人。房主身故后，由該機(jī)構(gòu)收回房屋進(jìn)行銷售、出租或拍賣。所得用來償還貸款本息，其升值部分歸房主所有。這種貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌認(rèn)為，中信銀行推出的并非嚴(yán)格意義上的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，而是房屋抵押貸款，只不過針對的是老年人。
尷尬的“以房養(yǎng)老”
其實，“以房養(yǎng)老”并非新鮮事物。
早在2003年，時任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長的孟曉蘇便將“以房養(yǎng)老”這一理念介紹到了中國。幾年前“以房養(yǎng)老”在各地都曾進(jìn)行過試點，但最后都因市場反應(yīng)寥寥而終止。
2007年10月，北京市某機(jī)構(gòu)試點通過房屋租賃方式提供養(yǎng)老服務(wù)。但據(jù)媒體報道稱，該項目一直無人問津，因為“很多老人舍不得把房子給外人住，對中介機(jī)構(gòu)也不信任”。目前，該項目已停止。
2007年，上海市公積金管理中心曾試推過“以房養(yǎng)老”模式，但因真正符合條件的申請人很少，后不得不停止。
近日，上海市閔行區(qū)法院的一紙判決讓“以房養(yǎng)老”再生尷尬。
今年2月，上海市閔行區(qū)一家老年公寓與年近九旬的林老太簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議書，林將自有房屋產(chǎn)權(quán)變更為老年公寓，價值為55萬元；老年公寓為林養(yǎng)老送終。今年3月，林的兒子以母親的名義將老年公寓訴至法院。法院判決雙方簽訂的“以房養(yǎng)老”協(xié)議書及房地產(chǎn)買賣合同予以撤銷，老年公寓協(xié)助將房產(chǎn)恢復(fù)登記至林老太名下。
此案主審法官表示，目前人口老齡化問題日益突出，或?qū)⒊蔀橐粋€不可回避的社會性管理課題。類似“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老保障模式目前仍處于探索階段，建議有關(guān)部門盡快出臺相關(guān)法律規(guī)定與監(jiān)管制度。
官方鼓勵“以房養(yǎng)老”
此次，官方大力倡導(dǎo)“以房養(yǎng)老”，在中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌看來，是時機(jī)已到。“隨著老齡化社會的到來，差不多的家庭都有了住房，這意味著采取‘以房養(yǎng)老’的辦法是可行的。”
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院院長謝太峰更向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》直言："以房養(yǎng)老’概念的提出，反映出官方對于我國進(jìn)入老齡化社會后出現(xiàn)的養(yǎng)老問題的復(fù)雜性和現(xiàn)實性的認(rèn)識。”
我國的養(yǎng)老現(xiàn)狀令人擔(dān)憂。目前有60歲以上老人1.78億，占總?cè)丝诘?3.3%。不能自理的失能老人約1036萬人，半失能老人約2135萬人，大中城市空巢家庭達(dá)到70%。
“很明顯，進(jìn)入老齡化社會后，僅僅靠政府解決養(yǎng)老問題已經(jīng)是力不從心了，特別是如果要把全民包括農(nóng)民都納入社保體系，從未來看，僅靠政府解決養(yǎng)老問題，難度是比較大的。在政府的社會保障體系之外提出‘以房養(yǎng)老’，如果個人有住房，是可以作為個人養(yǎng)老方面的一個保障的。”謝太峰告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》。
不少國家都采取了“以房養(yǎng)老”措施，應(yīng)對人口老齡化。
在我國公共財政無力兜底所有養(yǎng)老問題的情況下，“以房養(yǎng)老” 不啻為解決養(yǎng)老難題的一種積極補充。
但是，“以房養(yǎng)老”的有效推行，依然面臨著許多繞不過去的問題：比如70年房屋產(chǎn)權(quán)問題、房價下行問題等等。
嘉賓
顧云昌 中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長
謝太峰 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院院長
倪鵬飛 中國社科院住宅研究室主任
陶立群 中國老齡科學(xué)研究中心老齡社會保障與產(chǎn)業(yè)研究室主任
銀監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人
中信銀行個貸部人士
“以房養(yǎng)老”并不適合所有人
陶立群： “以房養(yǎng)老”可以作為養(yǎng)老的一種補充形式，但作為主要方式肯定不可取，會存在很大的社會問題。
顧云昌： “以房養(yǎng)老”只是一種模式，不是所有家庭都能實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的。比如有的家里會把房子傳給子女，這是中國的傳統(tǒng)，要給后代留下一些東西。“以房養(yǎng)老”等于自己把房子消費掉了，不留給子女，這恐怕在理念上、思維上都需要有一個轉(zhuǎn)變。
謝太峰： 對于大量低收入階層，沒有什么房子或者房產(chǎn)比較少的人來說，他只有一套房子，而且要居住，要靠這個房去養(yǎng)老是不現(xiàn)實的。而對于那些收入相對較高一些的，擁有幾套房產(chǎn)的人來說，“以房養(yǎng)老”對他的作用可能會更大一些。
70年產(chǎn)權(quán)是個大問題？
銀監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人：不少國家都采取“以房養(yǎng)老”措施來應(yīng)對人口老齡化問題，銀監(jiān)會也就此展開過專項調(diào)研。但是，由于我國現(xiàn)有的制度房屋產(chǎn)權(quán)70年，“以房養(yǎng)老”難以推行。
謝太峰：現(xiàn)在“以房養(yǎng)老”存在兩個最大的問題：一是70年的產(chǎn)權(quán)問題?，F(xiàn)在大多數(shù)人買一套房，都想把它留給孩子，但70年的產(chǎn)權(quán)有可能連第二代都住不到頭，所以，“以房養(yǎng)老”就不現(xiàn)實了。雖然說產(chǎn)權(quán)到期后，還可以交土地出讓金延長產(chǎn)權(quán)，但是對老年人來說，他收入本來就低，再讓他拿出一筆錢來，顯然就存在問題。二是我國的住房質(zhì)量問題。相關(guān)部門的官員曾經(jīng)說過，我國房子的平均壽命只有30年?，F(xiàn)在有二三十年房齡的房子，看上去已經(jīng)很破舊了。很明顯，到70年的時候，這樣的房子已經(jīng)成危房了。
顧云昌：70年以后土地還可以續(xù)用，《物權(quán)法》里講得很清楚，不是說就收回國有的。目前來看，“以房養(yǎng)老”難以推行的最大障礙，就是人們對“以房養(yǎng)老”的認(rèn)識還有一個過程。此外，我國現(xiàn)在的貧富差距比較大。真正有房的人不一定需要“以房養(yǎng)老”，而真正想“以房養(yǎng)老”的人，房子卻不夠。
倪鵬飛：70年產(chǎn)權(quán)的問題會解決的。建議將來的土地轉(zhuǎn)讓金按年組織繳納，即第一次出讓的70年應(yīng)一次交付，以后再一年一交，這就使土地所有權(quán)有一個實現(xiàn)形式。
將來房價跌了，怎么辦？
陶立群：“以房養(yǎng)老”多年來沒能推行出去，最大的問題就是房地產(chǎn)市場的變數(shù)不可控?，F(xiàn)在社會上對于房子的需求很大，房價也非常高，但到下一代時，一個孩子手上可能有幾套房，而且隨著現(xiàn)在政府加大力度建公租房，房價降下來的可能性很大，最終受影響的會是老人。
顧云昌：現(xiàn)在講房價下降為時還早，除非國家的經(jīng)濟(jì)出了問題才能談到房價下降。現(xiàn)在是硬壓著不讓房價上漲，因為漲得太快。我們的城市化還在進(jìn)程當(dāng)中，目前我們的城市化率還只有50%，還有2.6億人要進(jìn)城，這些人的房子在哪里？未來一二十年，中國房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。
謝太峰：對不同地區(qū)來說，“以房養(yǎng)老”面臨的問題是不一樣的。比如，像北京這樣的大城市，“以房養(yǎng)老”的可行性就比小城市要大一些。大城市的機(jī)會比較多，每年新增很多人口，而土地資源是有限的，一段時間內(nèi)，對住房的需求還是比較大的。
當(dāng)然，隨著大量農(nóng)村人口進(jìn)城，中小城市也不是說沒有房產(chǎn)的需求，房價也不一定就會下降很多。中國的土地資源是有限的，我們又是個人口大國，我認(rèn)為，即使未來獨生子女一個人有好幾套房子，這個問題可能也不會像人們想象的那么嚴(yán)重。
倪鵬飛：這種擔(dān)心有一定道理。但從中國整體的住房情況來看，供給和需求還是有一定缺口的。中國城鎮(zhèn)化正在加速，到一定時間也需要進(jìn)行重置?？偟膩碚f，按照接下來發(fā)展的速度來看，還不存在大量過剩的問題，當(dāng)然這個問題需要引起注意。
有兩套房才能“以房養(yǎng)老”？
中信銀行個貸部人士：客戶需求是千差萬別的。我們的模式跟國外不可能完全一樣，如果是一套房，風(fēng)險會比較大，也有些難度。兩套房風(fēng)險能得到一些控制。
顧云昌：真正的“以房養(yǎng)老”就是一套房，能養(yǎng)老就行。如果是兩套房，有些人就會想，還不如把房子賣掉套現(xiàn)養(yǎng)老?，F(xiàn)在房價很高，賣掉后200萬我存在銀行里，就可以養(yǎng)老。
倪鵬飛：兩套住房對于銀行來說當(dāng)然比較保險。“以房養(yǎng)老”產(chǎn)權(quán)開始?xì)w個人，銀行每個月給借貸人錢，相當(dāng)于養(yǎng)老金，去世之后產(chǎn)權(quán)就歸銀行了。所以說中信銀行的試點還和政策上的“以房養(yǎng)老”不一樣，在開始階段還比較保守。
